Redação Plenax – Flavia Andrade
Regularização depende da data da intervenção e pode exigir recomposição da vegetação ou compensação ambiental; especialista orienta produtores sobre os principais cuidados
O Brasil tem um déficit estimado em 17,3 milhões de hectares de Reserva Legal, segundo dados do boletim Termômetro do Código Florestal. Para produtores rurais, o passivo ambiental pode representar não apenas uma obrigação de regularização, mas também um risco direto para o acesso a crédito, seguros agrícolas e comercialização, além de afetar o valor de mercado das propriedades.
O cenário ganha relevância diante do avanço do monitoramento por satélite e do endurecimento das regras de concessão de crédito rural relacionadas a questões ambientais. Entre 2019 e 2025, mais de 831 mil operações de crédito rural apresentaram algum tipo de sobreposição com alertas ambientais, envolvendo mais de R$ 90 bilhões em recursos expostos a riscos ambientais, segundo levantamentos do Monitor do Crédito Rural.
Enquanto isso, o Cadastro Ambiental Rural (CAR) alcançou 436,9 milhões de hectares cadastrados no país. O avanço, porém, ainda é majoritariamente declaratório: a demora na análise e validação dos cadastros pelos órgãos ambientais estaduais continua sendo um dos principais entraves para a regularização efetiva dos imóveis rurais.
Nesse contexto, produtores que possuem déficit de Reserva Legal precisam identificar a origem do passivo e avaliar qual caminho de regularização se aplica ao imóvel. Dependendo da data em que ocorreu a retirada da vegetação, as alternativas podem envolver a recomposição da área na própria propriedade ou mecanismos de compensação ambiental.
Data da intervenção define caminho para a regularização
Segundo a advogada Tatiany Teixeira, especialista em Direito Ambiental e Agrário e presidente da Comissão de Direito do Agronegócio da OAB/DF, a compensação é um instrumento previsto pelo Código Florestal, mas sua aplicação depende, entre outros fatores, do momento em que ocorreu a supressão da vegetação.
O principal marco é 22 de julho de 2008.
Intervenções realizadas até 22 de julho de 2008: o déficit de Reserva Legal pode ser compensado por mecanismos como Cotas de Reserva Ambiental (CRA), arrendamento de área sob regime de servidão ambiental ou cadastramento de outra área equivalente localizada no mesmo bioma.
Intervenções posteriores a 22 de julho de 2008: a legislação estabelece regras mais restritivas, tendo como referência a recomposição da área impactada no próprio imóvel, enquanto a compensação externa passa a depender de condições específicas.
“A compensação representa um excelente instrumento de regularização, especialmente para passivos consolidados antes de julho de 2008. Contudo, o produtor não pode encarar o mecanismo como uma solução automática para qualquer infração. Para intervenções recentes, a obrigação primária continua sendo a recuperação da própria área impactada”, alerta Tatiany.
Entre as alternativas previstas estão a aquisição de Cotas de Reserva Ambiental, o arrendamento de áreas sob regime de servidão ambiental, a doação ao poder público de áreas situadas em unidades de conservação pendentes de regularização fundiária e o cadastramento de outra área equivalente, com vegetação nativa, no mesmo bioma.
A existência dessas modalidades, entretanto, não significa aprovação automática. O processo depende da análise do CAR, da comprovação da data em que o passivo foi constituído e da avaliação da área apresentada pelo órgão ambiental competente.
Regularização envolve mais do que comprar hectares
O Brasil possui cerca de 70 milhões de hectares de vegetação nativa excedente com potencial para mecanismos de compensação e Pagamento por Serviços Ambientais (PSA). Ainda assim, a disponibilidade de áreas não elimina os obstáculos burocráticos.
A demora na análise e validação do CAR pode dificultar a formalização das compensações, a emissão de títulos e a conclusão dos processos de regularização.
Além disso, o custo não se limita ao preço do hectare. Segundo Tatiany, o produtor precisa considerar pelo menos três grupos de despesas:
Valoração do ativo ambiental: preço de mercado do hectare no mesmo bioma, sujeito às condições de oferta e demanda de cada região;
Estudos técnicos e georreferenciamento: elaboração de laudos para comprovar a equivalência ecológica e verificar possíveis sobreposições territoriais;
Procedimentos administrativos e jurídicos: retificação do CAR, elaboração de Projeto de Recomposição de Área Degradada e Alterada (PRADA) e formalização dos instrumentos necessários junto aos órgãos ambientais.
“Muitas vezes, o custo total da regularização preventiva e da compensação correta é substancialmente inferior aos prejuízos decorrentes do travamento de linhas de crédito e da imposição de embargos. O valor investido em adequação protege o patrimônio do produtor”, explica a advogada.
Passivo ambiental acompanha o imóvel
A atenção não deve ficar restrita aos proprietários que já estão produzindo. Quem pretende comprar uma propriedade rural também precisa investigar sua situação ambiental antes de fechar negócio.
Isso porque as obrigações ambientais vinculadas ao imóvel podem permanecer mesmo após a transferência da propriedade. Sem uma análise prévia, o comprador pode assumir custos de recuperação ou compensação, além de ficar sujeito a embargos, restrições de crédito e dificuldades futuras para comercializar o imóvel.
A recomendação é verificar o status do Cadastro Ambiental Rural (CAR), consultar multas, embargos e alertas ambientais e identificar eventuais sobreposições com terras indígenas, unidades de conservação, áreas públicas ou outros territórios protegidos.
Também é fundamental determinar quando ocorreu a supressão da vegetação. A informação pode ser decisiva para definir as alternativas disponíveis para a regularização.
Checklist antes de comprar ou regularizar uma propriedade
Para reduzir riscos, a especialista recomenda:
verificar o status e a validação do CAR junto ao órgão ambiental competente;
consultar alertas ambientais e eventuais embargos no Ibama e nos sistemas estaduais;
analisar possíveis sobreposições geográficas com áreas protegidas ou não destinadas;
comprovar, por meio de documentos e imagens de satélite, a data da intervenção;
identificar compromissos de recuperação ou compensação já vinculados ao imóvel;
avaliar previamente os custos técnicos, administrativos e jurídicos da regularização.
Para Tatiany, a regularização deixou de ser apenas uma questão de conformidade ambiental e passou a integrar diretamente a gestão patrimonial e financeira do produtor.
“Diante de um ecossistema financeiro e fiscalizatório que cruza dados de satélite com contratos bancários em tempo real, a compensação ambiental dentro da legalidade é a garantia da continuidade produtiva e do valor de mercado da propriedade rural”, afirma.
Sobre a advogada
Tatiany Teixeira é advogada com mais de 10 anos de experiência e atuação voltada ao agronegócio. Graduada pela Universidade Católica de Brasília (UCB), possui especializações em Direito Civil, Processo Civil, Direito Ambiental e Direito Agrário. É presidente da Comissão de Direito do Agronegócio da OAB/DF e atua na assessoria jurídica de produtores rurais, empresas e entidades ligadas ao setor, com foco em regularização ambiental, contratos agrários e segurança jurídica no campo.
